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A continuación presentamos un audio mediante el cual hacemos una breve explicación del proceso de elaboración y certificación de un avalúo con fines de crédito Infonavit.

LICENCIA DE IMAGENES UTILIZADAS

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CC de dominio público

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OBJETIVOS

El presente blog pretende dar a conocer las condiciones mínimas que deben de cumplir las viviendas usadas, también conocidas como de Mercado Abierto Individual, con fines de credito garantizado a la vivienda Infonavit. Asimismo, cabe mencionar que el presente blog forma parte de una práctica escolar de la materia NTIC, de la Universidad de Sonora.

A continuacion anexamos una liga donde se indican algunos conceptos relacionados a la valuación inmobiliaria con fines de crédito infonavit emitidos por la Asociación Nacional de Unidades de Valuación ANUVAC:
http://www.anuvac.org.mx/newpage/index.php?option=com_content&view=article&id=113:thailand-american-sentenced-for-defaming-king&catid=42:asia&Itemid=81

REQUISITOS JURÍDICOS QUE DEBE CUMPLIR LA VIVIENDA USADA.

La vivienda debe contar con título de propiedad debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, estar al corriente en sus pagos de impuesto predial, consumo de agua, consumo de energía eléctrica y mantenimiento (si se encuentra bajo el régimen de propiedad en condominio), contar con libertad de gravámenes o con la instrucción correspondiente del acreedor hipotecario.

Los requisitos jurídicos serán revisados a través de los documentos oficiales de la vivienda y del propietario. Estos documentos y el número de copias que se deben presentar varían en cada Entidad del país, por lo que se debe consultar la lista de documentos que proporciona cada Delegación Regional

También se puede recomenda consultar directamente el lineamiento de infonavit (LIN_00053) que está disponible en el Sitio de Internet http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/a8fdba8d-b115-46e8-b11c-97d741f138cb/LIN-00053.pdf?MOD=AJPERES

Para ampliar, remodelar o mejorar tu vivienda, el Dictamen Técnico de Calidad, (que se incluye en el avalúo certificado para infonavit), tiene como objetivo identificar las condiciones actuales de la vivienda, lo cual le permite al derechohabiente contratar con un tercero la realización de las obras de mejoramiento o rehabilitación necesarias para asegurar condiciones adecuadas de seguridad y calidad de la vivienda.

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REQUISITOS TÉCNICOS QUE DEBE CUMPLIR LA VIVIENDA USADA.

La vivienda usada, objeto del ejercicio del crédito para comprar una vivienda o para pagar la hipoteca de tu vivienda, deberá reunir los requisitos técnicos que se describen a continuación: (Estos requisitos serán evaluados a través del Avalúo y del Dictamen Técnico de Calidad). Los siguientes criterios de autorización de D.T.C. se acompañan al formato de solicitud de avalúo que se puede encontrar en la siguiente liga: http://www.infonavit.org.mx/trabajador/formatos/solicitud_avaluo.pdf 

El Dictamen Técnico de Calidad o D.T.C. es la evaluación de las condiciones físicas de la vivienda, la cual debe alcanzar una evaluación mínima aprobatoria y cumplir con una serie de requisitos para que la vivienda pueda ser autorizada por el valuador, quien desafortunadamente tiene que cumplir las funciones de inspector y responsable ante infonavit sin ningún beneficio adicional por esta alta responsabilidad.

A continuación mencionamos los requisitos técnicos que debe cumplir una vivienda para poder ser adquirida mediante un crédito infonavit:

1. La vivienda usada es aquella que ha sido habitada y puede tener cualquier antigüedad (El avalúo determinará la vida útil remanente, la cual tendrá que ser, por lo menos, de 30 años).

2. La vivienda debe contar con los servicios de agua potable, drenaje o fosa séptica, y energía eléctrica, en operación. 

A continuación se presenta una imagen tomada en campo, de una vivienda que no cuenta con instalaciones eléctricas. Para comprobar que ha contado con servicios es requisito indispensable que se proporcionen recibos de agua y luz para la elaboración del avalúo.

CC por Everardo Valenzuela

3. La vialidad de acceso directo a la vivienda debe contar con alumbrado público en operación.

Lo anterior se corrobora mediante una foto de calle llamada en el avalúo como "entorno de la vivienda" 

4. La vialidad de acceso directo a la vivienda debe contar con pavimentos, guarniciones y banquetas. La falta de estos elementos requiere la autorización por excepción de la Delegación Regional del INFONAVIT.

Afortunadamente, si es que se puede decir así, en la delegación regional de Infonavit CESI Hermosillo, sí son viables para crédito las viviendas ubicadas en calles sin pavimentar, lo anterior debido a nuestro notable avance municipal en la pavimentación de la capital, lo cual en muchas colonias, brilla por su ausencia. 

5. La vivienda no debe ubicarse sobre cavernas, hondonadas, taludes, fallas geológicas, rellenos sanitarios, terrenos sobrecargados, compresibles, arcillosos o contaminados.

En la experiencia obtenida en hermosillo, la delegación de Infonavit se ha negado a autorizar viviendas que se encuentren en colindancia directa con las faldas de algún cerro, principalmente en colonias como: el mariachi, el coloso, el apache, akiwiki, y otras colonias finas de nuestra capital sonorense. 

6. La vivienda colindante con depósitos de combustibles, ductos subterráneos o líneas de alta tensión, debe respetar las restricciones y/o la zona de afectación establecida por PEMEX, la CFE o la autoridad local competente.

7. La vivienda colindante con ríos, lagunas, arroyos o pantanos, debe cumplir con las disposiciones de seguridad requeridas por la Comisión Nacional del Agua o la autoridad local competente.

En nuestra bella ciudad, encontramos canales de desagüe pluvial que corren entre las colonias, por lo que ocasionalmente nos ha tocado verificar viviendas muy próximas o en colindancia directa con estos canales. Esto se convierte en un factor de descalificación para la vivienda, por lo que se tendría que pedir un análisis por parte del departamento de área técnica de infonavit. 

8. El acceso a la planta baja de la vivienda debe estar sobre el nivel de la banqueta o contar con obras de protección contra inundaciones.

No se hagan ilusiones, si la casa está por debajo del nivel de calle y banqueta, no hay nada que hacer, o al menos así debería ser. Este es un caso que se presenta igualmente en la parte baja de los cerros, donde las viviendas de un lado de la calle quedan por encima del nivel y las del otro lado quedan por debajo. En la fotografía que se muestra no se tiene este problema.

                                                      CC por Everardo Valenzuela

9. La cimentación, estructura, losas, muros y bardas, no deben presentar asentamientos, grietas, desplomos, flechas excesivas, salitre o humedades.

Es muy importante atender cualquier problema de humedad y salitre en las viviendas, principalmente los problemas de humedad por goteras en las losas, ¿el motivo?, es simple, las losas cuentan con refuerzo de varilla de acero en el lecho inferior que es lo que la sostiene y con el tiempo la humedad hace que se pudra la varilla, lo cual no son buenas noticias para el Infonavit que es el acreedor hipotecario. Abajo se muestra una imagen de una losa con problemas de humedad. 

                                                      

                                                       CC por Everardo Valenzuela

10. La estructura debe ser de concreto armado, acero u otro material que garantice la vida útil remanente de 30 años de la vivienda.

En la colonia centro de nuestra capital sonorense, existen muchas familias que vivien en casas con muros de adobe, nada extraño para ellos, desafortunadamente el adobe no es un material que se acepte para ningún tipo de crédito hipotecario por considerarlo no aceptable. Irónicamente, estas viviendas tienen probablemente mas de un siglo de existencia, por lo que la durabilidad del material no debería ser una condicionante.  

11. Las losas de los techos y los entrepisos deben ser de concreto armado, aligerados con block hueco o casetón de poliestireno, vigueta y bovedilla, u otro material que garantice la vida útil remanente de 30 años de la vivienda.

12. Los techos de lámina o con vigas de madera se aceptan exclusivamente en las localidades en donde el reglamento de construcción vigente así lo permite.

Estas viviendas con cubierta de lámina, solo son aceptadas en localidades de la sierra alta de sonora donde la nieve ha motivado el uso de cubiertas con pendiente pronunciada, principalmente elaboradas de lamina galvanizada. Para conocer cuales son estas localidades se debe consultar directamente al departamento de área técnica de infonavit para obtener su aprobación.  

13. Los muros deben ser de tabique recocido rojo, block hueco de concreto, tabicón de concreto, concreto armado u otro material que garantice una vida útil remanente de 30 años de la vivienda.

Adicionalmente a lo ya citado, hay que agregar que la delegación de Infonavit en Hermosillo Sonora exige que todas las fachadas, principalmente las posteriores de las viviendas, no se encuentren sin los acabados correspondientes, es decir, deben tener enjarre fino con acabado en pintura vinílica, y no tener el material expuesto de ladrillo o block aparente. El ejemplo se muestra en la imagen siguiente.

                                                      CC por Everardo Valenzuela

14. Las zonas húmedas del baño y la cocina deben contar con algún tipo de recubrimiento impermeable, como azulejo o aplanado de cemento con pintura de esmalte.

También se exige en nuestra delegación que los baños cuenten con los muebles sanitarios instalados, conectados a la red de agua potable y drenaje de la vivienda, y en correcto funcionamiento, lo anterior porque se debe justificar que la vivienda que se está comprando se encuentra en condiciones de ser usada. La imagen siguiente muestra un baño que no cuenta con muebles de baño.

                                                          CC por Everardo Valenzuela

15. La azotea debe contar con impermeabilización.

Existen casas que, según nos comenta el dueño, nunca se han goteado y por eso no se han impermeabilizado. Sentimos informar que la impermeabilización es requisito indispensable que debe existir para que la vivienda sea aceptada para crédito infonavit.

                                                        CC por Everardo Valenzuela

16. No hay restricciones sobre las dimensiones, el número de recámaras o el diseño de la vivienda.

Finalmente cabe aclarar que los muebles de cocina no son requisito indispensable, pero si se debe contar con las instalaciones necesarias para el correcto funcionamiento de los muebles del fregadero. En la imagen siguiente se muestra la cocina, donde son visibles las tomas de agua y drenaje en la pared.

                                                           CC por Everardo Valenzuela

Pueden existir otras variables a considerar para la aprobación o rechazo de la vivienda usada con fines de crédito infonavit. Estos deberán ser analizados en cada caso en particular para evitar un posterior problema con la delegación de infonavit de su localidad.

Anexamos la liga de los aranceles para la elaboración de avalúo de mercado abierto con fines de crédito infonavit:
https://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/43330934-3c1b-44d6-b9e0-d0237feea439/tabla_del_costo_del_avaluo.pdf?MOD=AJPERES

En la delegación de hermosillo sonora, siéntase en confianza de comunicarse en caso de alguna duda que le podamos ayudar, aclarando de antemano que es muy probable que se requiera realizar una visita para analizar su caso en particular. 


ESTAMOS A SUS ORDENES EN EL NÚMERO 311-11-01 CON ATENCIÓN DIRECTA DE:

Lic. Enrique Arreguín (cel. 6623-250973) 
Arq. Everardo Valenzuela D. (cel 6622-293513)

¡QUE TENGA UN BUEN DIA!